home
tri
tri
focus

الطفرات في أسعار العقارات في آسيا و الشرق الأوسط تحذر بخطر انهيار الأسواق

الفقاعات العقارية وخطر انهيار الأسواق الاسيوية
: يتوقع بعض الخبراء الاقتصاديين امكانية ان يشهد العالم ازمة مال دولية لا تقل خطورة عن سابقتها التي وقعت مؤخرا، سيما ان حركة العقارات حول العالم لاتزال تشكل تهديد اقتصادي بسبب المضاربات غير المعقولة في اسواقها، مما قد يؤدي في اغلب الاحوال انفجار ما بات يسمى الفقاعات العقارية .
وتتركز تلك المخاوف بحسب الخبراء في بعض الدول التي شهدت طفرات اقتصادية غير محسوبة، في آسيا والشرق الاوسط، خصوصا في بعض البلدان التي لم تتأثر بشكل مباشر بالأزمة المالية السابقة، سيما انها تشهد ارتفاع في سهم العقارات بشكل غير مبرر .
كما قال البنك الدولي في تقرير صدر مؤخرا إن منطقة شرق آسيا والمحيط الهادئ تواجه مخاطر فقاعة في العقارات والأسهم، حيث استعادت أسعار الأصول مستوياتها السعرية المرتفعة بعد تجاوز مرحلة ما بعد الأزمة المالية وهو الأمر المنذر بفقاعة جديدة .
وأشار التقرير إلى أن مؤشر أسعار العقارات عبر ثماني مدن آسيوية ارتفعت بنسبة 17% عن مستوياتها في عام 2007، بالتزامن مع تعافي أسواق الأسهم بها بشكل كبير .
وأكد تقرير البنك الدولي إلى حاجة السلطات في دول شرق آسيا والمحيط الهادئ إلى اتخاذ الاحتياطات الكافية لضمان عدم الوقوع في الخطأ مرتين، في إشارة واضحة إلى أزمة عام 1997 التي عصفت بأسواق المنطقة .
تدابير صارمة
فقد أطلقت الصين الشهر الماضي تدابير جديدة تهدف لوقف ارتفاع أسعار العقارات التي تتضمن ارتفاع مقدم دفع شراء المنازل وزيادة معدل ضريبة العقار التجريبية التي يتم تطبيقها حالياً في مختلف مدن الصين .
وأصبح على المتقدم لشراء منزل لأول مرة دفع مقدم 30% من القيمة الكلية بدلاً عن نسبة 20% التي كانت تدفع في الماضي وذلك حسبما نشره موقع الحكومة الرسمي على شبكة الانترنت. كما ارتفعت متطلبات شراء مسكن ثان أيضاً بنسبة لا تقل عن 50% متجاوزة ما كانت عليه عند 40 %.
وبموجب هذه التدابير إذن، على المشتري لمنزل بتكلفة مليوني يوان (299,000 ألف دولار)، دفع مقدم 200,000 يوان إضافية، وهو المبلغ الذي يعادل الدخل السنوي لأسرة متوسطة الدخل. وأشار الموضوع المنشور إلى منع المصارف من تقديم قروض للأفراد الذين يبحثون عن شراء منزل ثالث .
وفي غضون ذلك، سيتم تطبيق ضريبة العقار التجريبية في العديد من المدن حيث من المنتظر أن تكون مدن مثل شنجهاي وشينزين وبكين وشونج كوين، أول المدن التي تشهد إطلاق هذه التجربة .
ويقول كوين شياو موي أحد كبار الباحثين في مؤسسة جونز لانج لاسال للبحوث العقارية في بكين “من المتوقع أن تعمل هذه المعايير على رفع أسعار العقارات في السوق التي تشهد تعاف ملحوظ. كما من الممكن أن ينتهج المشترون طريقة الانتظار والترقب في الوقت الذي ربما يقدم فيه المطورون على تنزيلات كبيرة بغية تنشيط حركة المبيعات ”.
وجاءت هذه المعايير بعد مرور يومين على سعي وزارتي الأراضي والموارد ووزارة الإسكان والتنمية الريفية، التضييق على مطوري العقارات الذين يحتكرون الأراضي .
 وذكرت الوزارتان أنه لا يحق للمطور الذي يمتلك أرضاً غير مستقلة لأكثر من عام، الدخول في مناقصة للحصول على قطع أراض جديدة. ويقول يي شيان رونج الباحث لدى الأكاديمية الصينية للعلوم الاجتماعية “يعكس إطلاق هذه الحزمة المكثفة من السياسات حرص الحكومة للتصدي لارتفاع الأسعار في قطاع العقارات وهو الهاجس الذي ينتاب معظم الأسر الصينية ”.
وذكر مكتب الإحصاء التابع لبلدية بكين في الشهر الماضي أن متوسط سعر الشقق السكنية الواقعة على طول الشارع الدائري وصل إلى 34,000 يوان للمتر المربع الواحد، لكن لم يتعد دخل الفرد من السكان المحليين في الثماني أشهر الأولى من هذا العام سوى 19,458 يوان فقط. وأظهرت الصفقات التجارية التي تمت في قطاع العقارات في مدن الصين الكبرى تعاف ملحوظ وذلك منذ منتصف أغسطس الماضي، فضلاً عن إطلاق مشاريع جديدة ساعدت على رفع أسعار هذه الصفقات .
ووفقاً لموقع الصفقات العقارية في مدينة بكين، بلغت مبيعات البيوت المنجزة والمنتظر تسليمها خلال مهرجان منتصف فصل الخريف، نحو 638 وحدة سكنية. ويمثل ذلك ارتفاعاً بنسبة 273,1% في المنازل المنتظر تسليمها، و236,2% في المنجزة، مقارنة مع الوحدات التي تم بيعها خلال مهرجان قوارب التنين في مايو الماضي وذلك بعد مضي شهر على التدابير التي أطلقتها الحكومة للحد من ارتفاع توقعات القطاع .
وذكر يو بين رئيس قسم الاقتصاد الكلي في مركز تطوير البحوث الصينية أن أكبر الشكوك الاقتصادية في الربع الأخير نابعة من انخفاض معدل الاستثمارات العقارية. وتشكل الاستثمارات العقارية حالياً 25% من استثمارات البلاد في الأصول الثابتة. ويقول “سيجعل انخفاض مبيعات العقارات وأسعارها الاقتصاد في مواجهة ضغط كبير نسبياً في السنة القادمة ”.
ويتوقع الكثير من الاقتصاديين أن يحقق الناتج المحلي الإجمالي هذا العام نمواً يصل إلى 9,5% بينما يسجل انخفاضاً بين 8 إلى 8,5% في العام المقبل. كما انخفضت مؤخراً الأسهم الصينية الخاصة تساعدها في ذلك أسهم المطورين العقاريين تخوفاً من إعلان الحكومة عن سياسات تهدف للسيطرة على ارتفاع أسعار العقارات. ويوصي “كريدي سويس” بتقليل التعرض لأسهم العقارات الصينية على المدى القريب قائلاً إن الضريبة العقارية ربما تؤثر سلباً على سوق العقارات وأداء أسهمها .
طفرة عقارية في بيروت
في سياق متصل احتلت بيروت المركز الثلاثين بين أغلى مدن العالم من حيث الإيجارات السكنية وفقاً لدراسة .
ففي جميع أنحاء بيروت، ينفق المقاولون مئات الملايين من الدولارات لبناء الشقق السكنية الفاخرة ذات الثمن المرتفع وخصوصاً في منطقة بوسط العاصمة يطلق عليها اسم سوليدير بعد أن أعادت الشركة بناء المنطقة التي هدمت جراء الحرب الأهلية التي دارت بين عامي 1975 و1990 .

وفي حين يصر المحللون أنه لا توجد فقاعة عقارية تلوح في الأفق، فإن ارتفاع السعر يجبر أصحاب الدخل المتوسط على البحث خارج عاصمة رفض البعض منهم مغادرتها في خضم الحرب والاضطرابات .
وقال لبيب غلمية - وهو طبيب في الخامسة والثلاثين من العمر يحاول شراء شقة منذ عامين - "اشعر بالإحباط وستمر فترة من الوقت قبل أن أتمكن من أن أتحمل نفقة شيء، والحصول على قرض وسداده لفترة طويلة". وأضاف "مع كل المشاكل سأبقى في بيروت ".
ووفقاً لتقرير كوشمان ويكفيلد للاستشارات العقارية الذي صدر في العام 2011، فإن بيروت تأتي في المركز الثلاثين بين أغلى مدن العالم من حيث الإيجارات السكنية مرتفعة ثلاثة مراكز عن العام الماضي وهي الأغلى بالمقارنة مع عشرة مدن في العالم العربي .
وبلغت الإيجارات في منطقة سوليدير في بيروت 1470 يورو (2063 دولاراً) للمتر المربع الواحد متخطية مثيلاتها في ستوكهولم ولوكسمبورج وتل أبيب .
وقال عدد من خبراء العقارات إنه في منطقة وسط بيروت، فإن خليطاً من الممتلكات القديمة التي أعيد ترميمها والمباني الجديدة تباع ابتداء من 7000 دولار إلى 13 ألف دولار للمتر الواحد. وفي أحياء أخرى في بيروت خارج سوليدير فإن الأسعار في حدود 4000 دولار للمتر المربع .
وقد كان الدافع وراء زيادة الطلب على الشقق السكنية في بيروت هم المغتربين اللبنانيين الذين يعودون إلى بلادهم ويريدون أن يكون لهم موطىء قدم في المدينة على الرغم من أنهم لا يعيشون في بيروت بشكل دائم .
كما أن الأثرياء الخليجيين واللبنانيين الذين يشترون الشقق كاستثمار لمستقبل أولادهم تسببوا أيضاً في رفع الأسعار .
ومع ذلك، فإن محللين وخبراء العقارات يصرون على أن هذا ليس فقاعة عقارية لأن المشترين هم المستخدمون النهائيون وليسوا المضاربين وكثيراً ما يدفعون نقداً أو يمكنهم تحمل المبالغ المقترضة .
وقال مروان بركات رئيس قسم الأبحاث في مجموعة عودة "لا اعتقد أن هناك فقاعة في السوق. صحيح أن الأسعار ارتفعت بشكل ملحوظ لكنها انطلقت من قاعدة أسعار منخفضة جداً لذا فإن الأسعار اليوم هي أكثر انسجاماً مع المعايير الإقليمية والدولية ".
وأضاف "إننا نتحدث عن توقعات راكدة للنمو (للسوق العقاري الحقيقي). لسنا ذاهبين إلى انهيار أو انكماش ".
ولن يضر بالطلب على العقارات إلا تدهور كبير في الوضع الأمني، ولكن حتى هذا لا يبدو أنه يرعب المقاولين الذين يبدأون يضعون الحجر الأساس في مشاريع ببيروت .
وفي الواقع، فإن سمعة لبنان المعروف بمرونته ترجمت إلى تحقيق نمو يبلغ في المتوسط 8 بالمائة على مدى السنوات الثلاث الماضية مدفوعاً بثقة قوية من المستهلك .
وقال بركات إن أسعار العقارات ارتفعت نحو 30 بالمائة في كل عام منذ عام 2007 وهذا محل إعجاب لأي مدينة ناهيك عن مدينة شهدت العشرات من التفجيرات وأسابيع من الاحتجاجات الكبرى وأياماً من الاشتباكات المميتة في الشوارع وحرباً مع إسرائيل في السنوات الخمس الماضية وحدها .
وانخفضت أسعار المساكن 2.3 بالمائة فقط خلال الحرب التي دارت بين إسرائيل وحزب الله في العام 2006، واستمرت 34 يوماً، وذلك وفقاً لدليل العقارات العالمية الصادر في ديسمبر/كانون الأول عام 2009، وارتفعت أسعار العقارات السكنية في وسط بيروت بنسبة 40.7 بالمائة في الربع الثاني من عام 2009 .
ولكن في تقرير 2010 حذر الدليل من أن خصائص بيروت أصبحت مكلفة للغاية. وقال إن "لبنان الآن يبالغ في تقدير قيمته.. العقارات اللبنانية مقومة بأكثر من قيمتها ".
وهناك الآن أكثر من 20 مشروعاً قيد الإنشاء في منطقة وسط بيروت. واحد هذه المشاريع هو مشروع "بيروت تيريسس" بقيمة 500 مليون دولار حيث يبدأ السعر المطلوب للحصول على شقة من 7200 دولار للمتر المربع الواحد ويصل إلى 12500 دولار للمتر والتسليم في العام 2014 .
"بيروت تيريسس" التي تفخر بأن لديها "ساحل مارينا في الهواء الطلق" و "حدائق خضراء معلقة" بيع منها 30 بالمائة على الخريطة - وهو الاتجاه الذي ينمو ويساعد المقاولين بتمويل البناء من دون اللجوء إلى الاقتراض كثيراً .
واعترفت زينة دجاني المديرة الإدارية لشركة بانش مارك المنفذة للمشروع بأن سوق العقارات الفاخرة هو أصغر من سوق المساكن بأسعار معقولة لكنها تقول إن الطلب على العقارات الراقية قوي بما يكفي للتبرير بأن مثل هذه المشاريع لا تزال قائمة .
ويقول بنك عودة في أبحاثه  إن مبيعات العقارات نمت 19.5 بالمائة سنوياً بين عامي 2004 و2009، ولكن أكثر من الضعفين في الأشهر الخمسة الأولى من هذا العام 2011 .
وقالت دجاني "أولئك الذين يبحثون عن صفقة ليسوا العملاء الذين نبحث عنهم... في بيروت لقد ارتفعت الأسعار بما لا يكفي للسماح لك بتلبية مستوى الدخل المتوسط ".
وعلى الرغم المرونة في التعامل مع الاضطرابات السياسية، فالتوترات في الشهور الأخيرة في تزايد وسط تقارير عن احتمال أن توجه المحكمة الدولية اتهامها إلى عناصر من حزب الله في اغتيال رئيس وزراء لبنان الأسبق رفيق الحريري والعقل المدبر لسوليدير في العام 2005. ونما الخطاب الطائفي وحذر بعض السياسيين من العودة إلى الحرب الأهلية .
ويقول أنطوني الخوري الذي استثمر 250 مليون دولار في مشروع ديستريكت إس في السوليدير إن هناك طلباً لكن المخاوف السياسية تجعل من الصعب أن يتم البيع. وقال "العامل السياسي هو أكبر خطر على السوق. إننا كمقاولين هكذا نرى الأمور ".
مزيد من التراجع في الامارات
الى ذلك أظهر مسح لرويترز أن أسعار المنازل في دبي ستشهد انخفاضاً جديداً بنسبة 11 في المائة قبل أن يتوقف الهبوط في 2012 بعد أن تراجعت بالفعل 58 في المائة من ذروة ارتفاعها في 2008 حيث تؤخر تخمة المعروض أي أمل في التعافي .
وتضرر سوق العقارات في دبي - الذي يتباهى بأعلى برج في العالم وبالجزر الصناعية على شكل نخيل - بشدة من الأزمة المالية رغم انحسار المخاوف بشأن الديون بعد صفقة إعادة هيكلة ديون بقيمة نحو 25 مليار دولار مستحقة على مجموعة دبي العالمية الشهر الماضي .
وأظهر مسح شمل بنوكاً وشركات استثمارية ومؤسسات بحثية أن من المتوقع أن تتراجع الأسعار في دبي وأبوظبي ستة وثمانية في المائة على التوالي في الشهرين القادمين فقط ولن تستقر قبل عام 2012 .
وواجهت أبوظبي الأزمة بشكل أفضل لكنها تعاني الآن من فائض في المعروض في سوق العقارات. وقال المسح إن الأسعار هبطت بالفعل 45 في المائة، وستنخفض بنسبة 20 في المائة أخرى .
وقال أمبرين جيواني كبير المحللين بشركة الأوراق المالية والاستثمار "ستهبط الإيجارات والأسعار مع استكمال العقارات وتسليمها في أبوظبي ".
وأظهر المسح أن من المتوقع انخفاض أسعار المنازل في أبوظبي تسعة في المائة في 2011 .
وأضاف جيواني "ستنخفض الأسعار في دبي بشكل مطرد إلى أن ينتعش الإقراض العقاري، ويتزايد الأمن الوظيفي ".
وقال ستة من المشاركين في المسح إن أسعار المنازل في دبي ستصل إلى منتهى الهبوط في النصف الأول من 2011. وقال اثنان إنها وصلت بالفعل إلى القاع بينما قال اثنان آخران إنها ستصل إلى أدنى انخفاض في النصف الثاني من 2011 وقال ثلاثة إن ذلك سيحدث في النصف الأول من 2012 .
وقالت عبير جودة مساعد نائب الرئيس ببيت الاستثمار العالمي (جلوبل) "من المتوقع بحسب مصادر السوق طرح 26 ألف وحدة في 2010 تليها 25 ألف وحدة في 2011 ".
وأضافت "لا نتوقع تعافيا للسوق قبل 2011 في ظل طرح الوحدات السكنية الجديدة ".
وأشار متوسط توقعات المشاركين وعددهم 13 إلى أن فرصة تعافي سوق العقارات السكنية في دبي قبل النصف الأول من العام القادم تبلغ عشرة في المائة .
وأظهر المسح أن من المتوقع أن تنخفض الإيجارات السكنية في دبي عشرة في المائة في 2011 قبل أن ترتفع خمسة في المائة في 2012 .
ومن المتوقع أن تتراجع الإيجارات في أبوظبي عشرة في المائة في 2011 قبل أن تستقر في 2012 .
وقالت عبير جودة "بعد  تسليم وحدات  في 2010 في مشروعات مثل مارينا سكوير وبرج صن آند سكاي والبندر إلى دفع الإيجارات والأسعار لمزيد من التراجع ".
وقال جورجيت سينغ مدير العمليات لدى صروح العقارية لقمة رويترز للاستثمار في الشرق الأوسط في دبي في وقت سابق في أكتوبر/تشرين الأول إن من المتوقع أن تشهد سوق العقارات في أبوظبي عاماً آخر من التماسك في 2011، ولن يفعل طرح منازل جديدة فاخرة شيئاً يذكر لمواجهة النقص في الوحدات السكنية لأصحاب الدخول المتوسطة .
وأضاف جورجيت أنه يتوقع طرح ثمانية آلاف منزل فاخر في السوق بحلول نهاية 2011 .
الأزمة فى الكويت
من جهته توقع مدير عام شركة يوني هوب العقارية الدكتور عيسى الجاسم أن تستمر تداعيات الأزمة العقارية في الكويت إلى ما يزيد عن العامين وذلك حتى نهاية عام 2012 فالسوق العقاري المحلي يعاني معاناة شديدة وهو في حالة حرجة وليس بمقدوره ان يخرج من الأزمة المالية والاقتصادية العالمية بسهولة وسرعة حيث ان هناك الكثير من الشركات العقارية والاستثمارية خرجت من السوق لأنها لم تستطع أن تصمد .
وأضاف الجاسم قائلا: ان السوق العقاري متلبد بالغيوم والجميع يشكوا من حالة الضياع الشديدة التي يعانيها حيث لا تتوافر اي معلومات عقارية ميدانية واقعية بالإضافة إلى عدم وجود مصادر موثوقة توضح حالة السوق الحقيقية موضحا أن هناك عددا كبيرا من القوى البشرية المدربة على العمل ولكنها مع الأسف معطلة .
وبين الجاسم قائلا: ان الحركة الداخلية للعقار المحلي شبه متوقفة حيث ان المؤشرات المعتمدة والواقعية القليلة أساسا في السوق العقاري تؤكد هذه الأجواء لذلك نجد أن الكثير من الشركات العقارية تنتظر أن يتحسن السوق ولا تحبذ الدخول في أي مشاريع أو عقد صفقات سواء بالتخارج أو الاستثمار وبالتالي فالتشاؤم والجمود هما سيدا الموقف في الاستثمار العقاري المحلي .
وقال الجاسم اننا جميعا نسمع عن خطة التنمية والمليارات التي ستصرف فيها لكننا للأسف لم نر بعد أي بوادر لتنفيذ مثل هذه الخطط فنحن نسمع جعجعة ولا نرى طحينا لأن أي مشروع لو تم تنفيذه ورسى على أي شركة كبرى فإنه من المنطقي أن تستفيد منه الكثير من الشركات العاملة في المقاولات بالباطن والتي تقدم خدمات لوجستية ولكن المشكلة أننا نسمع ونسمع ولا نرى أي مشاريع مليارية .
وأوضح الجاسم أن السوق العقاري المحلي يعاني من تقلص المشاريع الصغيرة بالإضافة إلى تناقص نسبة التداول في مقابل ارتفاع نسبة المشاريع العقارية المعروضة وهذا الأمر بسبب محدودية السوق العقاري الكويتي, لافتا الى أن أفضل أسواق العقار في المنطقة هما سوقا السعودية ومصر واللذان لم يتأثرا كثيرا في الأزمة المالية والاقتصادية والعقارية العالمية كما تأثرت سلبا الكويت ومازالت متأثرة .
أعلى برج في العالم
من جهة أخرى قالت صحيفة الشرق الاوسط ان شركة المملكة القابضة ومقرها السعودية تعتزم بناء أعلى برج في العالم في اطار مشروع بقيمة 75 مليار ريال (20 مليار دولار) في مدينة جدة .
ونقلت الصحيفة عن الوليد بن طلال رئيس مجلس ادارة الشركة قوله ان الشركة ستعلن المشروع رسميا في مؤتمر صحفي في غضون ثلاثة أسابيع .
وأضافت الصحيفة أن ناطحة السحاب ستكون في وسط مشروع عقاري متعدد الاستخدامات على مساحة 3.5 مليون متر مربع .
وأوضحت أن المملكة القابضة تعتزم انشاء مشروع اخر في العاصمة الرياض باستثمارات قيمتها 25 مليار ريال تقريبا. وسيتضمن المشروع متنزها وفندقا ووسائل ترفيه بالاضافة الى أكثر من عشرة الاف وحدة سكنية. بحسب رويترز .
وكشفت المملكة القابضة شركة الاستثمار التابعة للامير السعودي عن ارتفاع أرباحها بنسبة 52.6 بالمئة في الربع الثالث بفضل ارتفاع العائد على استثماراتها .
وتمتلك الشركة المملوكة بنسبة 95 بالمئة للامير الوليد حصص أقلية في بعض الشركات العالمية الكبرى وأبرزها سيتي جروب .
وأعلى برج في العالم حاليا هو برج خليفة في دبي البالغ ارتفاعه 828 مترا والذي شيدته اعمار العقارية .

آيار 2011
linksLeft
نرجو من القراء الكرام عدم الإساءة الى الكاتب أو الأديان أو المنظمات أو الهيئات، والإلتزام بمهنية التعليقات
للتعليق على الموضوع يجب أن يكون لكم حساب على موقع (فيس بوك) أونلاين
picDecor
خبرة العالمية
أسرع للاعلان
إعلانكم مع العالمية يحقق لكم الشهرة والنجاح